東京23区の中古マンション市場、築年数別の価格高騰を徹底分析

購入希望者が注目する東京23区の中古マンション市場

近年、東京23区の不動産市場は新築マンションの価格高騰が続き、その影響で中古マンションにも注目が集まっています。株式会社LIFULLが運営する不動産・住宅情報サービス「LIFULL HOME'S」は、中古物件の価格と掲載割合について詳細に調査を行いました。特に築年数別のデータを分析し、2025年の中古マンション市場の趨勢を明らかにしています。

中古マンションの価格動向

調査によると、築年数が25年未満の中古マンションの平均価格は1億円を超え、特に築10年未満の物件ではその傾向が顕著です。具体的には、2025年1月から11月の平均価格は、築浅物件で約1.3億円、築15年以上でも約1.25億円となっており、各築年数帯での価格上昇が続いています。過去5年間のデータを見てみると、築10年以上の物件は217.6%上昇し、築15年未満も212.5%上昇しています。このように中古マンション価格が高騰する背景には、新築マンションの価格も高く、中古にシフトする傾向があったことが影響しています。

築5年未満の物件数は減少傾向

ところが、築年数5年未満の物件登録数は2021年から減少傾向にあり、新築マンションの供給数が限られる中で、手に入れるのが難しい状況が続いています。このことが相まって、築浅物件は高値で取引されることが一般化しており、多くの購入希望者が築古の物件まで視野に入れる必要性が出てきています。

投機目的の需要の高まり

また、LIFULL HOME'Sの中山チーフアナリストは、都心での「転売ヤー」現象が中古物件の価格上昇を招いていると指摘しています。新築時より高額な築浅中古マンションが増えており、実需だけではなく、投機需要も拡大している状況が見受けられます。

例えば、新築分譲時に坪単価が1,200万円だった物件が、竣工後1年以内に売却されることで坪単価が3,000万円を超えたケースも存在します。これにより築年数が長い中古マンションの価格も上昇し、手が届かない存在になりつつあります。

住宅購入のハードル

価格が上昇を続ける中、リノベーションを施した築古マンションが注目されることも増えています。転用や再生可能な物件を検討することが、今後の住宅購入戦略として重要になるでしょう。さらに、2026年度の税制改正では住宅ローン減税が恒久化される可能性が高まり、特に狭い住戸や古い住戸に注目が集まることが予想されます。

このような複雑な状況の中で、東京23区における中古マンション市場は高値で取引されており、不動産購入においては高いハードルが存在しています。今後の動向を注視し、柔軟な戦略を持つことが求められています。