東京都心3区の中古マンション市場における価値の二極化と成熟の動向

東京都の中古マンション市場は、特に都心3区において大きな変化を迎えています。2024年以降、明確な価格帯別の成約動向が見られるようになり、この傾向は「価値の二極化」と「市場の成熟化」といった二つの流れに基づいています。今回は、この動向の背景や詳細な分析をお届けします。

価格帯別の成約動向

東京都心部では、これまで一律に高値圏として扱われていた中古マンションも、価格レンジごとに需要の反応が異なり始めました。特に1億〜2億円の価格帯は、年収1,500万円以上の共働き世帯や専門職層を中心に実需が拡大。それに対して新築物件の高騰により、中古市場に流入する層が増加しています。この価格帯はもはや特別な高級物件ではなく、中上位層にとって標準的な選択肢となっています。

統計データが如実に示す流れ

最新のデータによれば、1億〜2億円帯の中古マンション成約件数は増加傾向にあり、特に都心3区よりも周辺エリアでの動きが目立っています。この背景には、価格帯に応じた良質な物件が周辺区でも手に入るようになった点が挙げられます。千代田区、中央区、港区の成約件数は2025年以降、横ばい状態となり、需給バランスが一服したことを示しています。

2億〜5億円帯での価格と品質の乖離

次に、2億〜5億円帯の成約動向を見てみましょう。この価格帯は以前、富裕層や企業経営者、外資系エグゼクティブの取引が中心でしたが、2024年からの成約件数は急増した後に明確な停滞を見せています。

特に中央区や港区では、元々の価値以上に高く設定されている物件が増加し、本来の購買層からの支持を受けにくくなっています。そのため、買い手はより良い条件の新築物件や他のエリアへの移行を考慮し始めており、この価格帯の取引が減少する傾向が続いています。

超富裕層市場の新たな動き

一方、5億円を超える層においては別の動きが見られます。この価格帯は超富裕層が対象で、特に南青山や元麻布、白金台などの高級エリアでは取引が活発です。購入動機としては居住だけでなく、実物資産としての投資ニーズが高まっています。これにより、価格下落圧力が少なく、高い評価を保ちながら安定しています。

再販市場の変化

また、再販市場においても明暗が分かれています。近年、再販のための仕入価格が急増し、仕入れコストを回収できない事業者が撤退する中、一部の事業者は高付加価値型リノベーションに切り替えています。市場も「耐震性」や「将来の資産性」といった質の面を重視し、成熟化が進行中です。

今後の展望

総じて、東京都の中古マンション市場は階層別の二極化と市場の適正化に向かっており、真に価値のある物件が評価される成熟期に突入しています。2025年以降も安定した推移が見込まれますが、選ばれる物件とそうでない物件の格差が一層拡大する可能性が高いと言えるでしょう。このような動きの中、購入層は自分の基準を持ち、慎重に物件を選択するようになるでしょう。