東京23区の賃貸ファミリーマンション売却実態と価格分析

近年、東京都心部では分譲マンションの価格が急上昇しています。特に60㎡・70㎡台のファミリーマンションについては、自己居住を目的とする購買層が強く、更に築年数が浅く利便性の高いエリアでは、取引価格が高額になる傾向があります。しかし、賃貸中のファミリーマンションを売却する際、オーナーは市場価格の判断に苦しむことが多いのが現状です。これは、一括査定サイトに頼るあまり、空室の価格情報をそのまま適用してしまい、過大評価されてしまうためです。

株式会社TOCHUによる調査概要

株式会社TOCHUは、東京23区内における60㎡台・70㎡台のファミリーマンションの成約データ6,316件を独自に分析しました。調査の結果、賃貸中のマンションは、空室のものに比べて平均して16.5％低い価格で取引されることがわかりましたが、築10年以内の物件の場合は価格差が9.5％に縮小することが確認されています。

調査の目的

この調査は、ファミリー物件の売却相場を明らかにし、オーナーが持つべき視点を提供することを目的としていました。近年の価格高騰の背景には、多くの要素が絡んでいるため、賃貸物件の適正価格は見えにくくなっています。特にオーナーチェンジ（賃貸中）の物件において、何が「適正」なのかを把握することは難しい課題です。

オーナーチェンジ物件の市場分析

今回の調査では、オーナーチェンジ135件と一般実需6,181件のデータを対比し、同じマンション内で両者の成約履歴を持つ62棟を抽出し、坪単価を比較しました。結果として、オーナーチェンジ物件の坪単価が空室物件に比べて約16.5％低いという結果が得られましたが、築年数が10年以内の建物では、この価格差が小さくなることも明らかになりました。

成果の要点

調査結果からは等級や年数に依存した価格形成が確認され、具体的には、60㎡台では平均成約価格が8,095万円に達し、70㎡台では1億126万円の取引があったことが分かりました。また、表面利回りはそれぞれ3〜4％の間で変動し、通常のワンルーム物件とは異なる層に向けられたニーズがあることが見受けられました。

エリア別の成約価格

エリア別に見ると、都心5区が最も高い成約価格を示しており、60㎡台の平均価格は約1億2,649万円、70㎡台は1億4,304万円に達します。このように、地域ごとに市場が異なるため、どのエリアで物件を保有するかも売却時の重要な考慮点となります。

結論と今後の展望

賃貸中ファミリーマンションの売却は、市場の動向だけでなく、物件自体の条件、築年数や立地といった要因が複雑に絡んでいます。特に賃貸中のまま売却する場合は、あらかじめ具体的なデータを基にした価格評価を行うことが重要です。そのためには、長期的な視点でホールド・売却の最適なタイミングを見極めることが肝要です。

TOCHUでは、今後も市場の動向を注視しながら、オーナー様が安心して売却を行えるよう、様々な情報提供を行っていく予定です。詳細なデータ分析やサポートを通じて、より多くの方々が満足のいく取引を実現できるよう努めてまいります。