高騰するマンション価格における2000年代前半築物件の価値とは？

近年、東京都心のマンション価格が急激な上昇を続けています。特に、70㎡以上のマンションが1億円を超えることが珍しくなくなり、都心6区では坪単価が1000万円を超える新築物件も増加しています。この状況は、一般的な給与所得者にとって新築マンションの購入がほぼ不可能となる、極めて厳しい市場環境を生んでいます。

この価格上昇の背景には、建築費と土地価格の高騰が存在します。建設現場では建材の値上がりや人手不足が続いており、建設用地の取得コストも上昇しています。その結果、新築マンションの供給数は年々減少し、新築物件の竣工棟数が減少傾向にある中で購入需要は旺盛であり、価格はさらなる上昇を見せるという一種の悪循環に陥っています。

新築マンションに対する実需だけでなく、転売や再販を目的とした需要も高まっています。このように希少性が価格を押し上げ、さらにその価格上昇が新たな投資需要を呼び込む状況は、まさに「価格が価格を呼ぶ」といえるものです。

さて、マンション価格の上昇要因を分析する上で注目したいのが「建設工事費デフレーター」です。これは建物を建てるために必要な費用の物価変動を数値化したもので、要は「建築費のインフレ率」を示しています。この指標は、コスト全体を反映したものであり、同じ仕様のマンションを建てる場合でも、デフレーターの上昇は建築費の増加を意味します。結果として新しいマンションの販売価格にも影響を与え、高いデフレーターが示す時はマンション価格の上昇圧力が強いのです。

逆に、デフレーターが低下していた時期に建設されたマンションは、より高品質な仕様を採用する余地があり、結果的に「価格の割にグレードが高いマンション」が誕生したことになります。

国土交通省に公開されたデータによると、2000年以降の建設工事費デフレーターはリーマンショック後の一時的な下落を除いてright shoulder し続けています。特に2013年以降はアベノミクスや東京オリンピック関連の建設需要の影響を受け、高騰する一方です。

注目すべきは2002年から2005年の時期で、建設工事費デフレーターは観測期間中でも最も低い水準にあり、建築コストが押さえられていたため、高品質のマンションが多く生まれました。この時期に建てられた物件は、設計や施工、素材、デザインに関して非常にこだわりがあったため、現在の市場でも特に価値が高いとされています。

さらに中古市場を見ても、2003〜2005年度築のマンションが高い平均坪単価を示す傾向があります。築年数が経過した物件が今も高く評価される背景には、当時の高品質な建築があるだけでなく、立地の良さも一因となっています。

2020年代に入ってから、リノベーション技術の進化により、築20年前後の物件でも快適に住むことができる状態になっているため、ますます市場価値が増しています。特に、管理が行き届いている物件は資産価値を維持しやすい傾向にあります。

要するに、建築費が安かった2002〜2007年の間に建てられたマンションは、今後も需要が続くと予測されます。そして、このような物件は「資産性の宝庫」ともいえるでしょう。マンション購入を考える際には、特にこの築年数に注目することが重要です。東京の住宅市場において、「2000年代前半築の良質マンション」を見直すことは非常に賢明な選択肢となるでしょう。