東京の中古マンション市場、金利上昇に伴う構造変化を考察

東京の中古マンション市場、金利上昇の影響を探る

2025年12月、東日本不動産流通機構のレポートによれば、首都圏の中古マンション市場が好調であることが報告されています。成約件数は14ヶ月連続で増加し、成約㎡単価は68ヶ月間上昇を続けています。しかし、背後には金利上昇が影を落としており、住宅ローン金利も上昇基調に入りました。このようなマクロ経済の変化は、住宅取得や投資判断に影響を及ぼす重要な要因となります。

中古マンション市場の動向

東京都を中心とする首都圏における中古マンション市場は、一見堅調に見えますが、実際にはエリアごとに異なる価格許容度が存在し、需要の質も変化しています。特に金利と価格の変動は、購入者の許容度に影響を与えており、今後の動向に注目が必要です。

成約坪単価の推移

中古マンションの成約坪単価は東京都で一貫して上昇しており、特に東京23区内の再開発が進むエリアでは、その傾向が顕著です。こうした地域では、立地の希少性や都市機能の進化、将来的な資産価値への期待感から、依然として一定の需要が見受けられます。一方で、埼玉県、千葉県、神奈川県では、2024年中旬以降に成約坪単価が横ばいまたは微減となり、これまで続いてきた価格上昇が一服する兆しを見せています。

東京都における成約動向

東京都では、特に「50㎡以上」「築浅物件」における成約件数が低下しています。これは、これまで市場を牽引してきた重要なセグメントから需要が後退していることを示しています。一方、50㎡未満のセグメントでは成約件数が増加しており、価格帯の変化が見られます。

中古マンション市場の価格構造

東京都心部では、面積が広く、築年が浅い物件ほど高い坪単価がつく傾向があり、これは地方や郊外では逆に成立しない価格構造です。このため、自己居住目的の一般市民が手を出しにくい価格帯が増え、より手ごろな価格帯への移行が進んでいます。

市場の流動性を論じる

中古マンション市場において、成約までの「販売日数」「値下げ回数」は委細な市場状況を解読するために重要な指標です。東京都の高価格帯の物件では、成約に至るまでの値下げ回数が増加傾向にあり、需給のバランスが変化していることが明らかです。この現象は価格設定が市場実勢から乖離していることを示唆しています。

今後の展望

2025年の市場は、金利上昇が多くの需給層にとって影響を与え、特に築浅・高面積帯が壁に直面した年となりました。2026年に向けては、市場は金利上昇や経済環境の不確実性によるリスクが高まります。そのため、今後の首都圏マンション市場では、エリア、築年、価格帯による分化が進むと考えられます。

このように、東京の中古マンション市場は多くの要因が複雑に関連し合いながら変化しており、関係者には冷静なデータ分析と判断が求められます。