2025年からの東京23区オフィス供給量に関する調査結果の影響

森トラスト株式会社が発表した最新の調査結果により、2024年の東京23区における大規模オフィスビルの供給状況が示されました。この調査は1986年から続いており、毎年の供給動向を追跡しています。今回は2024年のデータから始まり、今後5年間の見通しまで詳しく分析されました。

供給量の減少と未来の供給動向

2024年の大規模オフィスビル供給量は64万㎡となり、前年の138万㎡と比べると著しく減少しました。特に2027年は、過去20年間で最も少ない供給量が見込まれており、平均供給量は95万㎡にとどまる見通しです。これは過去の供給平均104万㎡を下回り、東京23区のオフィス市場においては今後の厳しい状況を浮き彫りにしています。

供給量の推移グラフ

都心3区の供給割合の変化

調査によれば、都心3区（千代田区、中央区、港区）の割合は、過去5年間で約70%に達していましたが、今後の5年間では80%に増加すると予測されています。しかし、この内訳を見てみると、千代田区と港区の割合は減少する傾向にあり、中央区が増加すると報告されています。これにより、今後のオフィスビル供給の中心エリアが変わり、需要の変化が見えてきます。

新たな供給エリアの台頭

過去5年間において、オフィスビル供給の中心地として知られていた「虎ノ門・新橋」や「大手町・丸の内・有楽町」が徐々にシフトし、「八重洲・日本橋・京橋」や「白金・高輪」といった地区が今後の供給の核となることが明示されています。特に2029年には、これまで注目されていなかったエリアも含まれ、開発の多様性が増していくでしょう。

供給エリアマップ

開発用地の変化

都心3区のオフィスビル開発では、2070年代では約7割が「建替え」工事に依存していましたが、今後は「低・未利用地」を活用した開発が主流になっていく見通しです。これにより、新しいビルの開発が低コストで実現できる可能性が広がると思われています。

中規模ビルとオフィス市場の将来

中規模オフィスビルの供給量は2024年において11.9万㎡を記録し、調査が始まってから3番目に高い水準です。しかし、2025年と2026年は供給が減少する見込みで、今後2年間の平均供給量は過去10年間を下回る見通しです。

こうした中でも、新築ビルへの需要は高まっており、竣工前段階でも既に強い引き合いがあるとされています。特に、24年竣工予定の大規模オフィスビルの内定率は8割を超え、景気が上向く中で企業活動も活発化しています。

まとめと今後の期待

今後5年間の供給が抑制傾向にある一方で、既存ビルの空室率は改善し、賃料も上昇に転じるなどオフィス市場は徐々に活性化しています。企業にとっては多様な選択肢が増えることで、活況を呈することが期待されます。特に、リノベーションの推進がこれからのオフィス市場の活性化に繋がる KEYとなるでしょう。

この調査結果が、企業や投資家にとって重要な指標となることは間違いありません。今後の動きに注目し、より良いオフィス環境の創造が進んでいくことを期待したいと思います。