マンション価格とリスク：清水先生が語る購入前の重要ポイント

こんにちは、PropTech-Labの清水千弘です。今回はマンション購入を考える際のリスクについて、特に金利と売却価格の変動がどう影響するかを掘り下げたいと思います。前回のリポートでは、住宅価格が金利や人々の期待に影響されることをご紹介しましたが、今回はその具体的なリスクと数字を交えてお話しします。

購入前に考慮すべきリスクとは？

あなたがマンションを購入する際、心に留めておくべき重要なリスクが2つあります。

1. 金利（割引率）が1%上がると、価値がどれだけ下がるのか？
2. 10年後に期待した売却価格で売れなかった場合の価値の変化

これらのリスクを理解することで、より安心して購入判断ができるでしょう。

金利の影響を理解する

まず、投資価値が金利にどれほど敏感かを見てみましょう。金利が1%上がると、あなたが目指していたマンションの価値がどのように変化するかを以下のケースで確認します。

- 基準条件（割引率2%）：

- 家賃：月10万円（年120万円）
- 10年後の売却価格：3,000万円

このときの現在価値を計算すると、合計約3,540万円となります。しかし、割引率が1%上がって3%になった場合、計算すると価値は約3,256万円に下がることがわかります。これは基準値から約284万円の減少です。どうしてこんなに影響が大きいのかというと、住宅の価値は「遠い将来の大きなお金」に依存しているからです。つまり、将来の売却価格の期待があることで価格が大きく変動するのです。

売却価格の期待がもたらす影響

次に考えるべきリスクは、10年後に本当に期待した3,000万円で売れるかどうかです。売却価格が下がれば、当然、現在の価値も下がります。

例えば、10年後に実際に売れた価格が2,500万円になった場合、価値は基準から約411万円も下がり、3,129万円になります。また、もし売却価格が2,000万円に下がった場合、価値は約821万円下がり、2,719万円になることがわかります。これは、売却価格が500万円下がるだけで、約400万円も価値が失われることを示しています。

リスク回避のための賢い購入法

これらのことから、マンション購入時には、金利の変動や将来的な売却価格下落のリスクを理解した上で、失敗しない購入を選ぶことが非常に重要です。そこで私からのアドバイスですが、購入前に以下のシナリオを考えて計算し、慎重に判断してください。

1. 基準シナリオ：現在考えている前提（割引率2%、売却3,000万円）
2. 控えめシナリオ：割引率を3%に上げ、売却価格を10〜20%下げてみる。
3. 厳しめシナリオ：さらに売却価格を20〜30%下げ、予測外のコストを考慮する。

これらのシナリオを検討し、どのシナリオでも家計が持続可能で、快適に住み続けられる場合、その購入決断がより強いことになります。

まとめ

住宅購入は多くのリスクを伴いますが、そのリスクに備えることで、安心して暮らせる住まいを選ぶことができます。数字を持ってリスクを考慮しつつ、それでもここに住む価値を自らの言葉で整理できるよう、次回も一緒に考えていきましょう。次回は、価格が下がっても「ここに住んでよかった」と思える条件について掘り下げていきますので、ぜひお楽しみに。

『PropTech-Lab』は、皆様の住まいの選択をサポートします。