2026年に向けた東京23区のオフィスビル供給量調査の最新結果

東京23区の大規模オフィスビル供給量調査

調査の背景と目的

森トラスト株式会社が1986年から実施している「東京23区の大規模オフィスビル供給量調査」は、東京のオフィス市場の供給動向を分析し、今後の市場を見通す重要なレポートです。この調査では、大規模オフィスビルの供給量と中規模オフィスビルの動向を年次で追い続けています。

調査対象と結果の概要

調査の対象は、東京23区内の大規模オフィスビルで、オフィス延床面積が10,000㎡以上のもの、中規模では5,000㎡以上10,000㎡未満のものです。この度発表された2025年の結果によると、聞ありこと大規模オフィスビルの供給量は113万㎡に達し、前年よりも176％という驚異的な成長を見せています。

2026年以降の供給量は25年と同程度が見込まれていますが、今後5年間の平均供給は約87万㎡と過去20年間の平均を下回る予想です。

供給エリアのトレンド

今後5年間は、特に千代田区や中央区、港区など都心のオフィス供給が集中することが予想されます。過去5年間の主要供給エリアであった「虎ノ門・新橋」や「八重洲・日本橋・京橋」の供給が継続される一方で、他の地域では新たに開発エリアが増加する見込みです。

開発用地の供給動向

都心3区では、低・未利用地の開発が進行中で、建替えから新たに生まれる開発が主役になりつつあります。過去の開発成果も踏まえ、今後の新規開発に影響を及ぼすでしょう。

中規模オフィスビルの供給動向

25年には中規模オフィスビルの供給量が9.9万㎡となり、過去10年間の平均に並ぶ結果となりましたが、26年には減少する見込みです。

市場全体の需要と動向

供給は抑制気味ですが、需要は依然として強く、新築ビルの内定率は非常に高い水準にあります。企業がオフィスの拡張を図る中で、出社の重要性が見直され、新しいビルへの移転が相次いでいるようです。特にコロナ収束後の出社回帰により、より質の高いビルへの求心力が高まっています。

賃料と稼働率の変化

新築供給が限られる中で、既存物件の価値も高まりつつあります。特に、設備面での最新スペックを兼ね備えた物件は、今後も高い競争力を維持する見込みです。また、賃料水準が需要を反映しつつ変動しており、稼働率に関係なく賃料を引き上げる動きが出始めています。これは、東京のオフィス市場が変わりつつあることを示唆しています。