東京の中古マンション市場、政策金利1%で二極化進行中！

東京の中古マンション市場は二極化の兆し

2026年6月、日本銀行が政策金利を1.0％に引き上げたことで、東京都の中古マンション市場は二極化の兆しを見せ始めています。本記事ではその影響を詳細に検証していきます。

政策金利の引き上げと不動産市場

政策金利が1％に上昇することは、特に住宅ローン金利と事業用融資金利の上昇を引き起こし、不動産市場にとって重要な局面を迎えています。この金利上昇は、購入者の資金調達コストを押し上げ、住宅取得能力や投資採算に影響をもたらす可能性があります。

これまで東京都の中古マンション市場は、急激な価格上昇を背景に高い流動性を維持してきました。しかし、2025年以降、特に高価格帯マンションでは在庫の増加や販売期間の長期化といった変化が見られます。

流動性指標による市場の動向

東京都23区全体は依然として高い流動性を保っていますが、政策金利の引き上げ以降、流動性指標には微妙な変化が見られています。2025年初頭までは、販売期間や値下げ回数が減少しており、購入希望者が多く存在していたことを示しています。

2024年の中頃には、住宅ローン金利の上昇を吸収できる実需が依然として存在し、この頃のトレンドに大きな変化は見られませんでした。しかし、政策金利が0.75％に引き上げられた2025年末以降、売主の態度に変化が見え始め、値下げを行う物件が増加しています。これは、売主が強気の価格設定で売ることが難しくなったことを意味します。

都心5区と一般住宅市場の違い

特に、都心5区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）は、一般住宅市場とは異なった動きを見せており、販売期間の長期化や値下げ頻度の増加が早くから顕著に現れています。この地域では、実需だけでなく、国内外の投資家も多く参加しており、需給のバランスが崩れやすい状況となっています。

2023年から2025年の期間にかけて価格が急騰しましたが、実需層の購買力を超えると、供給が増えたことにより価格調整が必要となり、流動性が低下する要因となっています。都心5区の市場は、金利上昇のみならず、価格高騰そのものが流動性を抑える重要な要因と考えられています。

湾岸エリアの変化

湾岸エリアでは、この傾向が顕著に表れています。晴海や勝どきなどのエリアでは、新築供給や大型再開発の影響で中古マンションの価格が上昇しています。しかし、転売や資産運用の目的で購入された物件が多く、こちらも市場環境への影響を受けやすい傾向があります。

政策金利が0.75％になった後、値下げの頻度が高まっており、価格を維持したままでは成約が難しい状況が広がっています。特に高額物件では、住宅ローン金利の上昇により負担が大きくなり、購入希望者の慎重さが増す結果となっています。

市場の調整と今後の展望

市場の流動性低下が必ずしもネガティブな事象とは限りません。東京都心部の急騰した価格が実需層にとって負担となっていた背景があります。価格調整が進むことは、実需が購買しやすい水準に価格を引き下げる結果にも繋がるでしょう。

市場が正常化されれば、これまで購入を見送っていた実需層が戻り、中古マンション市場は再び安定した取引が可能になるでしょう。2026年以降の東京都の中古マンション市場では、エリアごとの流動性の違いに注目し、市場の健全な移行を見守ることが重要です。