東京都中古マンション市場：変化する階層別構造に見る高額帯と需要の二極化

東京都の中古マンション市場に見る構造変化

近年、東京都の中古マンション市場では、2024年に向けての構造的変化が明らかになってきました。新築価格の高騰と金利上昇にもかかわらず、高額帯の取引は依然として活発ですが、中間層向けの価格帯では取引が減少しています。本稿では、価格帯別の成約数の推移と再販市場の動向について詳しく探っていきます。

1億円以上2億円未満の取引増加

1億円以上2億円未満の価格帯では、依然として成約件数が上昇トレンドにあります。この価格帯の顧客層には、企業経営者や外資系社員、専門職が多く、新築価格が上昇する中で、実需としての需要が増加しています。特に、千代田区や中央区、港区では坪単価700万円〜900万円の物件が増え、1億円を超える物件でも面積は50㎡台が一般的です。これにより、この価格帯が実需層の標準となりつつあるのです。

また、円安に伴う海外投資家の不動産購買意欲や都心回帰の傾向も後押ししており、住宅ローン金利の上昇にもかかわらず成約件数の減少は見られません。これは、高所得者層の現金購入比率が高いためと考えられます。

5億円以上の富裕層マーケット

次に、5億円以上の超高額帯について考察します。この価格帯の取引は、特に青山や麻布、一番町、代官山などの高級エリアで行われることが多いです。成約件数は安定しており、超富裕層の間で「実物資産への投資」が顕著になっています。これは、リスク資産から安定した価値を保つ不動産へシフトする動きです。

富裕層マーケットでは、「希少性」と「資産保全」が重視されるため、一定のトレンドに乗れば価格は安定して推移しています。彼らは、価格上昇により「買えるときに買う」という傾向を持っているため、超高額物件は底堅く推移しています。

2億円以上5億円未満の市場減速

一方で、2億円以上5億円未満の中間高級帯は、昨今の経済状況を受けて取引が減速しています。企業の役員やオーナークラスが主要な顧客層ですが、価格上昇の影響で「見合う面積・クオリティの物件が減少」しているのが現状です。立地の良い物件は80㎡前後でこの価格帯に達することが増えており、コストと満足度のバランスが崩れ、「満足できる物件がない」という声が聞かれます。

加えて、富裕層は価格が高騰すると新築や海外不動産へ目を向ける傾向があり、この層の流出も影響を及ぼしています。

再販市場の変化

次に、再販市場に目を向けてみましょう。2023年末以降、東京都内の新規売出に対する再販物件の比率は減少しています。その最大の理由は、「仕入価格が高すぎる」ことです。再販事業者は、コストが高騰する中で、利益を確保できる出口価格を設定できず、撤退する業者が増加しています。

しかし、再販物件の販売価格は2024年中頃から上昇傾向にあります。これは、「利益率重視」へと方針を変えたことを示しています。特に都心部では、「リノベーション済みかつ立地が優れた物件」に対する需要が高まり、再販価格が引き上げられる傾向にあります。

結論

総じて言えるのは、東京都の中古マンション市場は、明らかに「二極化」と「適正化」の流れに進展しているということです。1億〜2億円帯は依然として活気を維持しているものの、2億〜5億円の中間層では顧客のニーズと価格設定が乖離しています。今後の金利上昇により、更なる調整が必要になる可能性もあるが、高額帯市場は富裕層の購買意欲などに支えられ、急激な下落は避けられる見込みです。これは、新たな市場のステージに突入している証拠と言えるでしょう。