2025年の東京オフィスビル市場予測：潜在空室率と賃料の動向について

2025年の東京オフィスビル市場予測

2025年における東京のオフィスビル市場について、三菱地所リアルエステートサービスが発表した『OFFICE MARKET REVIEW2025』をもとに、その動向を探ります。本調査は、東京都心の主要な5区および7区における大規模オフィスビルの市場データをもとにしたものです。

大型オフィスビルの潜在空室率と賃料

2025年1月末時点での東京主要5区の潜在空室率は4.43%でしたが、年末には1.92%にまで下降しました。これは前年同月比で2.64ポイントの減少を示しており、特に2025年10月には5年5ヶ月ぶりに1%台（1.96%）に達するなど、非常に低い水準での推移が確認されています。また、7区の潜在空室率も同様に改善され、2025年末には2.31%となりました。

賃料の動向については、主要5区における平均募集賃料が32,306円/坪（前年同月比+568円）、主要7区では27,944円/坪（前年同月比-1,306円）に達しました。特に7区では高級オフィスの需要が先行し、平均賃料が下落したものの、実際の成約賃料は上昇基調にあります。このことから、オフィスビル市場は貸し手市場に移行しつつあることが伺えます。

新築オフィスビルの供給と空室率

2025年には、東京主要5区で約38万坪の新規オフィスビル供給が行われる見込みで、前年の約16万坪から大幅に増加します。この結果、過去の既存空室が解消され、新規竣工物件の入居も順調に進むと予想されています。特に、2025年竣工の大型新築ビルは高い内定率を誇り、ほぼ満床の状態が続いています。2026年に竣工予定の物件も同様に高い内定率を記録していますが、2027年から2028年にかけては新規の供給量が減少する見込まれており、空室率は今後もしばらくの間下降傾向を維持するでしょう。

働き方改革が進む中の移転動向

2025年は、企業が働き方改革を推進する中でオフィスの価値を再確認した年でもあります。特に、リモートワークの普及により、帰属意識やイノベーションの重要性が再認識され、物理的に集まることの価値が高まっています。これにより、企業はオフィス空間を従業員のエンゲージメントを高めるための戦略的な投資対象と位置付ける動きが進み、多くの企業が拠点の集約を進める傾向が見られました。

また、オフィスビルの設計や設備も、従業員が集まりやすいようなレイアウトへの転換が顕著になっています。対面のコミュニケーションを重視することで、迅速な意思決定やシナジーの創出が可能となるため、今後のオフィス設計にも影響を与えるでしょう。