首都圏中古マンション市場の価格変動とその真相について

2023年1月から2026年6月にかけて行われた調査によれば、首都圏の中古マンション価格が73ヵ月ぶりに前年同月を下回りました。これは一見、全体的な市場の弱含みを示すもののように思えますが、実際は地域による違いが隠されています。

価格下落の背後にある構造的変化

東日本不動産流通機構（REINS）のデータを見れば、2026年5月に成約㎡単価が前年同月を下回り、さらに続く6月も同様の傾向が見られました。一時的なものとも言えますが、全エリアの平均値だけを見るのではなく、特定エリアの動向に注目することが重要です。

特に東京都は、首都圏全体の平均価格に大きな影響を与えています。したがって、今回の価格下落は一部のエリアでの構造変化が影響していることが示唆されます。

東京都の動向

東京都の成約坪単価は2026年4月以降、明確に下落を始めました。この下落は神奈川県、埼玉県、千葉県と比較しても顕著です。ただし、東京都内全体で下落が起きているわけではありません。価格調整が進んでいるのは主に都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）であり、その他の23区では価格が依然として高い水準に留まっています。

このことから、東京都の全体的な価格下落は実際には都心の超高価格帯市場の影響を受けていると言えます。

市場環境の変化

都心5区では、近年値下げの回数が急増しています。通常、このような状況では販売期間が短くなることが一般的ですが、ここではむしろ販売期間が長引いている状況が見受けられます。これは「値下げしても買い手が現れない」という流動性の低下を意味しています。

逆に都心5区を除くエリアでは、流動性が高く、販売期間や値下げの回数もあまり変化が見られません。これは実需に基づく住宅取得ニーズが堅調であり、需要が価格を維持していることを示しています。つまり、都心エリアの超高価格帯市場と実需エリアの二極化が進行しています。

成約件数の変化

近年、東京都が占める成約件数の割合が低下しており、これは神奈川県、埼玉県、千葉県の成約件数が増加していることを示します。東京都から周辺エリアへの需要シフトが起きているのです。金利の上昇により住宅ローンの返済が難しくなる中で、利用可能な範囲が狭まっていることが要因と考えられます。

結論

今回のデータを総合的に見ると、首都圏全体が価格下落しているのではなく、実際には超高価格帯市場のみが調整を受け、それにより全体の平均成約単価が押し下げられていることが明らかです。今後も市場環境が変化する中で、このような傾向は続く可能性があります。したがって、適切な市場分析にはエリアごとの動向を考慮することが重要です。