大阪市不動産市場が「東京化」する！新たな需要の高まりとその背景

大阪市の不動産市場は、最近明らかに活気を帯びています。この状況は単なる一時的な市況改善とは異なり、実は構造的な需要変化が進行していることを示唆しています。特に注目すべきは、50㎡以上のオーナーチェンジ区分マンションの市場動向です。これらは実需ではなく主に投資目的での売買が行われており、現在の賃料や利回りに加え、将来的な価格上昇やエリア価値向上を踏まえた購入判断がされています。

在庫回転率の上昇

最も顕著な現象は、全築年帯での在庫回転率の上昇です。在庫回転率が上昇するということは、売り出された物件が短期間で消化されていることを示しています。これは、市場参加者が積極的に購入を行っていることを意味します。特に大阪市のマンション市場全体に対する期待が高まっている可能性があり、築古帯を含む全ての築年レンジでこの動きが確認されている点が重要です。新しい物件だけでなく、全ての物件が評価対象となっています。

外国人富裕層の増加

次に注目すべきは、外国人富裕層を主なターゲットとする不動産会社の取引件数の急増です。2024年以降、取引件数が従来の約3倍に増加する見込みであり、これは非常にインパクトのあるデータです。この成長率は、東京都の約1.7倍に比べても顕著であり、投資先としての大阪の魅力が上がっている証拠と考えられます。背景には、円安による割安感や、東京に比べて低い価格水準、さらにインフラ整備や万博などによる都市イメージの向上があると考えられます。

新築市場の短期転売の動向

もう一つの注目すべき現象は、新築マンション市場における短期転売比率の上昇です。2024年、2025年において短期転売が増加する傾向が見られ、これも実需だけでなく、利益追求を狙った資金が流入していることを示しています。一次取得者だけでなく、売却を視野に入れたプレイヤーが増えており、このことが価格形成を投資色の濃いものにしています。

価格上昇傾向

最近の傾向として、投資対象エリアでは広面積帯の価格が先行して上昇しています。この広面積帯は供給戸数が限定的で高額なため、富裕層のニーズに直結しやすい特徴があります。大阪市でも、同様の現象が見え始めており、特に都心部での動きが注目されています。ここでも、資産マネー主導の市場への構造転換が進行していることが示唆されています。

タワーマンション市場の変化

また、大阪都心のタワーマンション市場においても、大きな変化が見られます。
特に、中之島や梅田周辺のハイグレード物件では、100平米を超えるラグジュアリー住戸が人気を集め、逆に50平米未満のコンパクト住戸は実需とのミスマッチが顕在化しています。この現象は、資産性の追求が行われる一方で、金利上昇や管理費の増加に耐えられない物件が増えることを示しています。

さらに、グラングリーン大阪の完成が骨子となるポイントであり、ノースレジデンスが転売市場に出回ることで、相場に新たな基準価格が生まれる可能性も指摘されています。