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大阪市の中古マンション市場が急成長の理由

日本全国で中古マンション市場の価格が上昇している中、大阪市もその波に乗っています。東京の23区に次いで高い成長率を記録するこの市場は、なぜこれほどまでに急激に価格が上昇しているのでしょうか。

価格高騰の要因

大阪市の中古マンションの成約坪単価は、元々は緩やかな上昇を続けていましたが、2020年の中盤から急激に価格が上昇しています。この変化は全国的な傾向とは異なり、東京の影響を受けた局面と考えられます。以下の要因が影響を与えています。

1. 都市部への回帰
コロナ禍で地方移住が注目された後、2021年以降、利便性の高い都市部への需要が再び高まっています。特に梅田、なんば、天王寺といった主要地区が人気を集めています。

2. 再開発プロジェクトの進行
梅田エリアの再開発や、なんば周辺のリノベーションが続いています。これにより大阪市の都市価値が向上し、将来性を考慮した購入意欲が高まっています。

3. インフレと新築価格の上昇
新築マンションの価格上昇により、中古市場が相対的に魅力的に見えることも、需要を後押ししています。

これらの要因が重なり、現在、大阪市の中古マンション市場は「第二の東京」とも称される価格上昇局面に直面しています。

築年帯別に見る価格動向

築年別の成約坪単価を確認すると、特に2006年以降に建設されたマンションが顕著に価格が上昇しています。この背景には、耐震基準や設備の向上があり、購入者にとって魅力的な物件が多いためです。逆に、古いものに関しては需要が相対的に減少しつつあります。

成約件数の変化から見る市場の特異性

築年別の成約件数を見ても、大阪市では築年が浅い物件の割合が増加しており、反対に古いマンションは減少しています。この傾向は、一般的な実需層とは異なり、投資や投機目的の購入者が多いことを示唆しています。

他地域との比較による独自の状況

首都圏近郊である埼玉県や千葉県、神奈川県では、新しい築年の物件が減少し、むしろ古い物件が増加しています。これは価格が上昇しすぎて、手頃な価格帯の古い物件に需要がシフトしたためです。対照的に、大阪市の市場は新しい築年の物件人気が高まっていることから、明らかに異なる構造を持っています。

投機化の影響

短期的な購入後の転売率も注目すべき点です。大阪市における短期転売の割合が増していることは、実需よりも投資目的の購入者が多いことを示しています。これは市場が「投資・投機化」している兆候でもあります。

今後の展望

このように、大阪市の中古マンション市場は単に実需に依存するのではなく、投資や投機も大きく影響を与えている市場に変化しています。今後も価格が上昇する可能性が高いものの、リスク管理の重要性も増してくるでしょう。市場の動向を冷静に分析し、警戒を怠らない姿勢が求められています。

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【著者紹介】
福嶋 真司（ふくしま しんじ）
マンションリサーチ株式会社 データ事業開発室 不動産データ分析責任者
早稲田大学理工学部卒。大手不動産会社でのマーケティング調査、建築設計事務所での業務を経て、現在に至ります。市場調査やデータ分析を担当し、様々なメディアにも情報提供を行っています。

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