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修繕積立金の増額合意形成プロセスの現状を探る

全国のマンションにおいて、修繕積立金の増額が重要な課題として浮上しています。この問題に関して、大和ライフネクスト株式会社の「マンションみらい価値研究所」が、三菱UFJリサーチ&コンサルティング株式会社（MURC）の協力のもと、修繕積立金の増額プロセスについての詳細な調査を実施しました。

調査背景と目的

現在、全国の多くのマンションが「2つの老い」に直面しており、特に老朽化の進行とともに修繕需要が高まっています。それに伴い、建設コストの上昇も影響し、今後の修繕資金に対する負担が増加するおそれがあります。これに対処するための手法として、多くの新築マンションでは、管理開始から段階的に修繕積立金を引き上げる「段階増額積立方式」が採用されています。この方式が効果的に機能するためには、管理組合内での合意形成が不可欠です。

調査結果の要点

1. 合意形成プロセスの実態

調査結果によると、2018年から2023年までの5年間に、大和ライフネクストが管理を行う3,629件の管理組合のうち、約6割が修繕積立金を増額しました。特に、初期設定が低かった管理組合ほど、増額幅が大きい傾向が見られました。経年に伴い、増額の難易度が高まる状況もあり、従来の合意形成のプロセスにおいては課題が残ることが明らかになりました。

2. 増額決議とその影響

また、修繕積立金が増額される決議が通った事例では、以前の水準が低かったことが影響し、許容されやすかったことが推察されます。一方で、否決された事例では、提案された増額幅が1割程縮小されていることが観察され、包括的な合意を形成することの難しさが表れています。

3. 段階増額積立方式における財務状況

長期修繕計画の資金計画を分析した結果、収支が黒字となるのは2割程度でした。そのうち、段階増額積立方式を採用している組合は4割程度でした。計画作成時に予測される修繕費用の困難さが影響し、また計画が見直され続けることで、実行可能な資金計画が求められています。

現状の課題と今後の方向性

国土交通省が進めるマンション管理計画認定制度の見直しが進む中、段階増額積立方式における適切な引き上げ基準も模索されています。このような制度的な変化が、今後のマンション管理に影響を与えることが期待されます。

結論

修繕積立金の増額合意形成は、今後のマンション管理を効果的に行うために不可欠であり、適切な情報提供と意見交換が大切です。本調査は、現状における合意形成の実態を明らかにし、今後の改善策を模索するための貴重な資料でした。詳しい調査結果については、ぜひ公式サイトでご覧ください。

調査結果全文はこちら

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