アジア太平洋地域のホテルマネジメント契約の動向と未来展望

2024年9月、総合不動産サービス会社JLLと国際法律事務所ベーカーマッケンジーは、「ホテルマネジメント契約調査2024」というレポートを発表しました。本調査では、アジア太平洋地域でのホテルマネジメント契約の期間やそれに伴うフィーの変化について詳細に分析されています。調査は過去20年間にわたる約400件の契約を対象に行われ、特に2018年から2023年に生まれた145件の契約が新たに含まれています。

調査結果として示されたのは、アジア太平洋地域におけるホテルマネジメント契約の平均期間が2024年では約17.4年に達し、2005年以降の平均と比べて約4年の延長が見られるということです。これに対して、各地域のオペレーターは契約期間の短縮を選ぶ傾向にあり、特にモルディブや日本ではオーナーのブランド固定化への嗜好から、契約期間がそれぞれ26年、23年と長くなっています。一方でオーストラリアでは、より短い契約が求められており、平均契約期間は約15年です。

興味深いことに、ホテルマネジメント契約におけるマネジメントフィーは過去5年間にわたって低下している一方、セールス＆マーケティングフィーは増加しています。具体的には、平均ベースフィーは売上の1.7％から1.6％に減少し、インセンティブフィーは営業利益に基づく変動制が多く見られるようになっています。JLLの大橋蔵人は、この傾向によりオペレーターはより高い成果を追求することが求められると語っています。

また、契約の93%には解約条項が設けられており、解約条件としては競合ホテルの客室単価の比較や営業総利益の評価が取り入れられています。これにより、オペレーターが好ましくない業績を上げた場合の解除権の実効性が問われています。ベーカーマッケンジーの池田成史弁護士は、これらの解約条項が同一でないことから、交渉時のチェックが重要であると指摘しています。

今後、アジア太平洋地域のホテルオーナーは、フランチャイズやホワイトレーベルオペレーターなど、より多様な運営モデルを選択すると予測されています。また、サステナビリティに関する条項が契約に加わることや、流動性の向上による契約解約の選択肢が生まれることも期待されます。

様々な視点からの調査によって、アジア太平洋地域のホテルマネジメント契約は進化しつつあり、オーナーはますますその交渉に対して精通していくことでしょう。これにより、将来的にはより柔軟で利益を最大化する可能性のある契約が増加することが予想されています。

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