築年数別・東京オフィス市場の収益性指標分析レポートを発表

三菱UFJ信託銀行が発表した新レポートについて

三菱UFJ信託銀行株式会社（東京・千代田区）は、最近発行した不動産マーケットリサーチレポートVol.274「収益性指標から見る東京オフィス市場～築年数別～」に関する重要なデータと考察を報告しました。このレポートは、J-REIT（不動産投資信託）保有オフィスの収益性指標の推移を中心に、築年数の影響による市場動向を詳しく分析しています。

収益性指標の変化

レポートによると、J-REIT保有オフィスの収益性指標は、築5年未満の物件とそれ以外の物件で大きな違いが見られます。特に、築年数が経つにつれてオフィス市場全体でも競争力が低下し、修繕費などのコストが増加する傾向が強まります。このため、築年数に応じた戦略が求められています。

中心となる築年数

2000年代から2020年代にかけて、J-REIT保有物件は築年数の経過とともにシフトしてきました。特に2024年には、過半数が築30年以上となり、これを放置すると10年後には築40年以上の物件が多数を占めることが予想されています。この傾向は物件の市場価値を圧迫し、収益性に影響を与えかねません。

市場全体のリスク

さらに、東京都心5区に位置する中小規模オフィスの約80%は築20年以上という状況です。これは、J-REIT保有物件に限らない問題であり、業界全体で同様のリスクを抱えていることを示しています。

収益性維持への対応策

これらのリスクに対処するため、企業は収益性を維持・向上させるための方策を見出す必要があります。例えば、以下のような戦略があります。

1. セットアップオフィスの導入: 賃料単価を上げる可能性があり、より多くの投資家を惹きつけるでしょう。
2. ホテルへのコンバージョン: 築年数による収益への影響が限定的です。
3. シンボル的物件による取得: 中長期的な収益に寄与することが期待されます。

2035年時点では多くの物件が築年数を経過し、その評価基準も変化することが考えられます。このため、長期的な視点での戦略作りが重要です。