2025年東京オフィス市場動向：需要増加と空室率低下が示す新たなトレンド

2025年東京オフィス市場動向

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド（C&W）が発表した2025年第3四半期の東京オフィス市場に関するレポートによると、同地域におけるオフィスワーカーの増加が顕著であることがわかりました。オフィスワーカー数は年間で約7万人の増加を見せ、空室率は5年ぶりに1%を下回る低水準となりました。このデータは、東京のオフィス市場が活況にあることを示し、今後もその傾向が続く見込みです。

需給バランスの変化

2025年第3四半期末時点でのデータでは、東京都心5区におけるグレードAオフィスの年間ネット・アブソープションは前年比62.0%増の23.6万坪に達しました。空室率は2020年9月以来の1%未満となっており、募集面積率も直近の最低値を下回っています。この動きは、二次空室が館内増床によって埋められていることや、既存ビルからの需要の高まりに起因しています。特に、オフィスの拡張を目的とした移転事例が増えており、企業の業務拡大に対する期待感が反映されています。

新築物件においても内定率は高く、97.6%に達しています。さらに、芝浦・海岸のサブマーケットなどでは中心部が品薄となる中での需給調整が行われており、移転需要の変化を感じます。

賃料の上昇傾向

空室率の低下とともに、賃料はコロナ禍前の水準を回復し、2025年第3四半期の平均想定成約賃料は前年同期比6.6%上昇し、38,198円に達しました。この数字は2020年2月の38,071円を上回り、賃料負担能力が回復したことを示しています。また、2019年以降の建築費の高騰が新築ビルの賃料にも影響を与えており、管理費や共益費の増加も賃料上昇を助長しています。

将来の見通し

今後の展望としては、新たなオフィスワーカー関連産業の就業者数は年0.5%、実数では約7,800人の増加が見込まれています。新規供給量は過去10年間の平均とほぼ同水準とされており、内定率は84.9%に達する見込みです。2027年までに新規供給の約半数が「京橋・八重洲・日本橋」及び「渋谷」に集中するため、これらのエリアにおける賃料上昇率はやや鈍化する一方で、長期的には年5%の上昇が予測されています。

トレンドとして見逃せないのは、今後の大規模な空室発生による空室率の上昇可能性は限定的であり、旺盛な需要が続く限り、空室率は1%台で推移し続ける見込みです。