東京のグレードAオフィス市場における2026年の展望と賃料上昇

東京のグレードAオフィス市場における動向と成長予測

コリアーズ・インターナショナル・ジャパン株式会社（以下、コリアーズ・ジャパン）は、新たに「オフィスマーケットレポート | 東京主要5区・グレードAオフィス | 2026年第1四半期」を発表しました。このレポートでは、東京の主要5区におけるグレードAオフィスの賃貸市場の現状を詳しく分析し、未来の見通しについても触れています。

賃料の大幅な上昇

2026年の第一四半期では、新規に供給されるグレードAオフィスが36,300坪であったのに対し、実際の吸収量は32,800坪という結果となりました。このため、供給が需要をわずかに下回り、空室率は1.4%に達しました。これは前期比で0.1ポイントの増加ですが、依然として極めて低い水準にとどまっています。このタイトな需給環境を反映し、平均賃料は38,400円／坪と前期比5.8%の上昇を記録しました。

賃貸条件の引き上げも進んでおり、特に大手の不動産オーナーによる賃料調整が影響しています。また、フリーレント期間も短縮傾向にあるため、実効賃料の上昇幅も拡大しています。

堅調な企業業績が要求を促進

企業の業績が良好である背景から、人材確保や定着を目的としたオフィス環境の改善への需要が高まっています。しかし、空室在庫が非常に限られているため、複数の物件を比較検討して移転することが難しい状況が続いています。このように需要は堅調であるものの、空室不足が取引を制約している面も見受けられます。また、内装工事のコスト上昇や工期の長期化も、移転を考える企業にとってリスク要因となっています。

開発中物件への集中と賃料の予測

東京では2030年までに年間10万坪を超えるグレードAオフィスの新規供給が予定されています。しかし、既存の在庫に大規模な空室がないため、開発中の物件へのテナント契約が早まっています。この動きは、特に2027年までに竣工予定の物件において、ほぼ満室に近い状態での竣工が予測されています。これにより、東京主要5区のタイトな市場環境は今後も続く見通しが立ち、賃料の上昇基調が維持されるでしょう。

プレミアムグレード物件の需要が高まる

グレードAの中でも特に高品質なプレミアムオフィスの需要は波及し続けており、賃料上昇はAグレードの平均をさらに上回っています。具体的には、プレミアムグレードの平均賃料は49,100円／坪で、前期比で10.6%の上昇を示しています。実効賃料も46,800円／坪で、前期比14.6%の増加を記録しています。この傾向から、テナントがより高品質な物件へと移行する様子が見受けられ、賃料上昇は今後も続く見通しです。

まとめ

コリアーズ・ジャパンが発表したこのレポートは、2026年の東京主要5区におけるグレードAオフィス市場の重要な動向を詳細に示しています。賃料上昇が続く中、企業はより良いオフィス環境を求める一方で、空室の不足が影響を及ぼしています。市場のトレンドを注視し、今後の動きに注目したいところです。レポートの全文については、コリアーズの公式サイトからダウンロード可能です。