六本木マンション価格の急騰に迫る！3A＋Rエリアの真実とは

3A＋Rエリアの魅力とその評価

東京の中でも、特に高い評価を受けている「3A＋R」エリアは、麻布、赤坂、青山、そして六本木から成り立つ。これらの地域は、日本国内のマンション市場において、最高峰の立地とされています。外資系企業や各国の大使館、高級商品を扱うブランド店、国際水準の医療や教育機関が集まり、住むには最も魅力的な場所といえる。

こうした背景があるため、3A＋Rエリアのマンション価格はこれまでの長い間、安定した上昇基調を示してきました。しかし、2023年の後半から、特に六本木の価格が急激に上昇し、他エリアと明確な差が生じています。この価格差は、大規模な開発など通常の要因とは無関係に起こっており、この点が市場の複雑さを読み解く手がかりとなります。

六本木の急騰する坪単価

2023年の初めまでは、麻布、赤坂、青山、六本木の各エリアは概ね同じ水準で推移していましたが、後半に入ると六本木の坪単価が急上昇し、他のエリアを明らかに上回る動きが見られます。通常、こうした価格変動は新しいプロジェクトやアクセス改善などによるものですが、六本木ではそのような大規模再開発は行われていません。それに対し、麻布では麻布台ヒルズが完成し、機能性が向上しています。

このように、六本木が突出している理由は、市場構造における特異な需要に基づいていると考えられます。特に、住戸面積が80㎡以上の物件では、価格が驚くほど上昇しており、2020年の坪単価が約600万円から現在は1400万円近くに達しています。このような急上昇は、富裕層の住宅ニーズの変化が強く影響しているためです。

ニーズの変化と価格形成の複雑性

近年、価格形成におけるさまざまな要素が重視されるようになっています。「立地」「面積」「築年数」「眺望」という要素が複合的に影響を与え、特にプライバシー性の高い広い住戸が重視される傾向があります。このように、近年の価格上昇は一見すると全エリアで均一に起こっているように見えますが、実際には特定の高グレード物件に集中しています。

六本木の築浅大型住戸の取引増加

六本木エリアにおいては、2006年以降に建てられた80㎡以上の物件の成約割合が急増しており、この流れが六本木価格の上昇を助長しています。この流れは、他のエリアと比較して顕著に強い相関関係を示しています。築浅物件はその設備や耐震性能が評価され、従来の築古マンションと比較しても高値がつく傾向が強いことが影響しています。

六本木は日本だけでなく、国際的にもその名前が知られる街であり、外資系企業や高級商業施設が集中するため、外国人投資家にも非常に人気があります。このため、六本木というロケーション自体が、国内外の投資家にとって非常に理解しやすくリターンを狙いやすいエリアとなっています。特に円安局面では、国際的な認知度の高いこのエリアへの資金流入が加速しています。

六本木の真のエリア評価

このような要因が影響し、六本木の価格は他エリアに比べて高騰していますが、それが単に「居住価値」や「成熟度」を反映しているとは限りません。むしろ、特定のニーズに基づく取引が集中することで価格データが歪められている可能性が高いでしょう。

したがって、エリア評価は、もちろん価格水準も重要ですが、それだけでなく、交通や生活、教育、文化などのインフラも考慮する必要があります。麻布や青山、赤坂といった地域も価格の急騰による過剰評価には注意が必要で、それぞれのエリアの実需に基づく条件を見極めることが重要です。